2026년 부동산 세제개편안 — 기준이 '몇 채'에서 '어디 사느냐'로 옮겨갔다

정부가 2026년 8월 3일 세제발전심의위원회에서 「2026년 세제개편안」을 발표했다. 부동산 항목이 이번 개편의 한 축이고, 바뀐 것은 세율 몇 개가 아니라 세금을 매기는 기준 자체다.

그동안 종부세와 양도세는 몇 채를 가졌느냐로 무게를 정했다. 개편안은 그 축을 주택 가액과 거주 여부로 옮긴다. 같은 1주택이라도 그 집에 사는지 아닌지에 따라 세금이 갈린다는 뜻이다.

사실 — 원문에 적힌 것

종합부동산세

1세대 1주택자 과세기준을 공시가격 14억원(시가 약 20억원) 초과로 정한다.
기본공제를 실거주 시 14억원, 비거주 시 9억원으로 나눈다. 같은 1주택에서 5억원이 갈린다.
공정시장가액비율을 70% 로 올리고, 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 주택 보유자는 2028년부터 80% 를 적용한다.
세율을 주택 수 기준에서 주택 가액 기준으로 단계적 일원화하고, 과세표준 6~12억원 구간 세율을 1.0% → 1.3% 로 올린다. 최종 구조는 2028~2029년에 완성된다.

양도소득세

장기보유특별공제를 ‘장기거주 소득공제’로 전환한다. 이름이 아니라 기준이 바뀌는 것이다 — 얼마나 오래 가졌느냐에서 얼마나 오래 살았느냐로.
10년 이상 거주한 양도가액 30억원 이하 1주택자의 기본공제를 연 2,500만원 으로 확대한다.
다주택자의 조정대상지역 주택 양도세 중과는 2027~2028년 한시적으로 완화한다.

일정

8월 4~20일 입법예고 → 9월 1일 국무회의 → 9월 3일 이전 정기국회 제출.

해석 — 누가 유리해지고 누가 불리해지나

축이 바뀌면 같은 사람이 반대 방향으로 움직인다.

한 집에 오래 사는 사람은 유리해진다. 공제가 거주를 기준으로 붙기 때문에, 보유 기간을 채우려 버티는 것보다 실제로 사는 것이 이득이 된다.

집을 가지고 있지만 살지 않는 사람은 불리해진다. 1주택이어도 비거주면 공제가 5억원 줄어든다. 전세를 주고 다른 곳에 사는 1주택자, 상속으로 받아 비워 둔 집, 직장 때문에 떨어져 사는 경우가 모두 여기 걸린다. 1주택이라는 사실만으로는 더 이상 안전하지 않다.

다주택자에게는 두 방향이 동시에 온다. 2027~2028년 중과 한시 완화는 팔 길을 열어 주는 쪽이고, 2028년 공정시장가액비율 80%는 계속 들고 있을 때의 비용을 올리는 쪽이다. 완화 기간과 인상 시점이 맞물려 있는 것은 그 2년 안에 정리하라는 신호로 읽는 것이 자연스럽다.

주목할 것은 주택 수 기준이 사라지는 것이 아니라 자리를 옮긴다는 점이다. 세율표에서는 가액 기준으로 일원화되지만, 공정시장가액비율에서는 ‘3주택 이상’이 그대로 살아 있다. 기준이 하나로 정리됐다고 보기는 어렵다.

아직 확인되지 않은 것

이 구분을 남겨 두는 이유는, 지금 돌아다니는 정리글 상당수가 아래 항목을 확정된 수치처럼 적고 있기 때문이다.

고가주택 양도차익 공제 한도(Cap). 2028년 양도분 20억원, 2029년 양도분 10억원이라는 숫자가 여러 곳에 돌아다니지만, 확인한 두 원문에는 그 금액이 없었다. 전문 세무 매체 쪽 정리에도 “구체적 명시 없음”으로 남아 있다.
장기보유특별공제의 기존 구조가 정확히 어떻게 대체되는지. ‘보유 10년 40% + 거주 10년 40%‘에서 ‘거주 10년 30%‘로 바뀐다는 설명이 블로그에 반복되지만, 원문에서 확인한 것은 ‘장기거주 소득공제로 전환’과 위의 연 2,500만원 공제까지다.
종부세 단일 세율표의 최종 형태. 2028~2029년에 완성된다는 것까지는 확인했고, 구간과 세율이 어떻게 놓이는지는 확인하지 못했다.

그리고 가장 중요한 것

이것은 개정안이고, 법이 아니다.

8월 20일까지 입법예고를 받고, 9월 초 정기국회에 제출된다. 국회를 통과해야 시행되고, 통과 과정에서 숫자가 바뀌는 것은 예외가 아니라 통상이다. 시행 시점도 대부분 2027년 이후이고, 공정시장가액비율 80%나 종부세 단일 세율표처럼 2028~2029년을 겨냥한 항목이 섞여 있다.

그래서 지금 이 수치로 매도·매수를 결정하는 것은 이르다. 지금 확실한 것은 숫자가 아니라 방향이다 — 몇 채를 가졌느냐보다 얼마짜리 집에 실제로 사느냐를 보겠다는 것. 이 방향은 국회에서 숫자가 조정돼도 잘 뒤집히지 않는다.

도표는 위 출처의 수치로 직접 작성했다. 교차 확인에는 택스넷의 2026년 세제개편 핵심이슈 정리(2026.08.04)를 함께 썼다.

이 기록은 정책 내용을 정리한 것이며 투자 권유가 아니다. 개별 사안은 세무 전문가의 확인이 필요하다.